D’Ieteren Immo : à découvrir sans modération

Fin 2016, le groupe D'Ieteren a réuni ses activités immobilières dans une société distincte. Auparavant, le groupe coté en bourse comptait 11 différentes entités immobilières. Il n’était pas aisé d'obtenir un aperçu de la répartition de ses biens immobiliers et encore moins de lancer des actions ciblées ou d'œuvrer sur une stratégie. Nous avons rencontré Paul Monville, CEO de D'Ieteren Immo, avec qui nous avons voulu dresser un bilan.

Paul Monville

Quel était l’enjeu de la filialisation ?

Paul Monville : Les objectifs étaient multiples. Il fallait avant tout professionnaliser l'activité et constituer une équipe compétente. Ensuite, la maison mère voulait mieux diversifier les investissements. Mais l'objectif fondamental était, et reste, la valorisation du patrimoine immobilier existant selon divers moyens, pour ensuite récolter les fruits de notre travail : invest and hold en quelque sorte, avec une vision claire sur le long terme.

Quels sont les objectifs de croissance prévus ?

Paul Monville : Nous avons établi un plan sur 10 ans et nous avons aussi planifier de futurs investissements. Cette période doit nous permettre de doubler la taille de D’Ieteren Immo. Actuellement, nous travaillons sur plusieurs projets importants, avec comme fil conducteur la réaffectation de sites. L'objectif étant de créer de la valeur ajoutée au niveau de nos valeurs foncières, et voir s’y développer les activités existantes et celles que nous aimerions voir s’y implanter. Avec l’avantage que nous sommes propriétaire des terrains. L’opportunité est énorme. Nous voulons nous occuper des biens que nous possédons, et ce n'est certainement pas dans nos intentions de rechercher de nouveaux sites. Nous avons déjà ainsi suffisamment de travail. Nous affichons aujourd'hui un rendement de 7% pour l'ensemble de notre portefeuille. L'objectif étant de maintenir le rendement entre 7 et 8 % dans les années à venir.

De quoi se compose le portefeuille de D'Ieteren Immo ?

Paul Monville : Nous avons au total 31 sites dans notre portefeuille, et environ 60 % de ceux-ci sont relatifs au secteur automobile, soit une vingtaine de sites. Il s'agit de garages, de parkings et d’activités connexes, dont 15 sont en relation directe avec le groupe Volkswagen . Depuis peu, il y a également des garages d'autres marques automobiles, comme Land Rover et Kia. Et plus de 30 % du portefeuille relève du terme ‘réaffectation’. Pour citer un exemple : la transformation d'un garage en immeuble commercial à Kraainem. À Meiser, nous travaillons de concert avec Colruyt. En finalité, nous augmentons la diversification de nos projets et du chiffre d'affaires.d’affaires.

Vers quoi la composition de votre portefeuille va-t-elle évoluer dans les prochaines années ?

Paul Monville : La répartition des revenus pourrait évoluer vers 50 % dans l'automobile et 50 % dans d'autres activités, comme celle du retail. En ce qui concerne plus particulièrement la deuxième moitié, il existe de réelles opportunités de croissance, car on aura toujours besoin de magasins. Le plus grand défi étant de savoir analyser et de profiter de l'expérience afin de comprendre ce que le client veut, et comment ses desiderata vont évoluer dans le temps. Mais dans le domaine des garages et des activités connexes, il s’est créé de nouveaux concepts auxquels nous pouvons participer.

Comptez-vous vous intéresser à la logistique ? Et pourquoi pas à l'immobilier résidentiel ?

Paul Monville : Nous disposons d’un centre logistique à Kortenberg. Mais nous n'avons actuellement pas l'intention de plus nous diversifier dans l'immobilier logistique, car c’est en dehors de notre spécialisation. Ce secteur est déjà suffisamment couvert par des groupes qualifiés. Du côté de l'immobilier résidentiel, nous avons un projet tout près de notre siège social de la rue du Mail à Ixelles. Nous avons là 36 appartements répartis sur 4.000 m2. Mais ce projet apparaît plutôt comme une exception.

Que représente D’Ieteren Immo et est-il prévu d’en modifier la structure ?

Paul Monville : Nous avons 50 millions d'euros de fonds propres et 80 millions d'euros de passif. En d'autres termes, nous sommes à peine à 10 % par rapport à Cofinimmo, en somme un petit poisson. En tout état de cause, nous poursuivons en tant que filiale à 100 % du groupe D’Ieteren, et restons étroitement à la maison mère, qui reste une entreprise familiale avec une vision sur le long terme. Elle a du reste, en ce qui nous concerne, beaucoup investi en argent et en temps.

Comment fonctionnez-vous concrètement ?

Paul Monville : Nous suivons trois étapes : Mind, Plan and Build. Nous devons d’abord prendre du temps pour réfléchir au devenir de nos sites. De nos jours, l'immobilier représente bien plus que des murs et de la pierre. L'immobilier d'aujourd'hui doit faire preuve de flexibilité et avoir la capacité de se transformer et de développer d'autres activités. Après cela, nous planifions, et enfin nous mettons en œuvre. Actuellement, nous nous situons principalement dans la première étape.

Vous avez des projets spécifiques, comme celui baptisé Mobilis. De quoi s’agit-il plus précisément ?

Paul Monville : Mobilis est un projet de redéveloppement sur un site industriel de 32.000 m2 à Anderlecht. Nous l'avons attribué à Xaveer De Geyter Architects et nous sommes en voie d’obtention des permis. La moitié du site est réservée aux activités de garage de D’Ieteren Auto, et l’autre moitié comprend des magasins, des restaurants, des bureaux et des activités productives. Nous aurons là une combinaison de différentes activités, où la possibilité de se diversifier sera intégrée. Ce seront en fait des bâtiments et des structures flexibles qui pourront relever les défis de demain.

Circularium est-il repris sur votre liste de projets ?

Paul Monville : Certainement, mais Circularium se situe à une plus petite échelle et est basé sur une autre approche. C'est également un site situé à Anderlecht, proche de Molenbeek, d’environ 10.000 m2, où nous entrons pleinement dans l'économie circulaire. Nous sommes à la recherche d’occupants et nous sommes focalisés sur la façon dont le projet peut être mis en œuvre. Actuellement, nous recherchons un gestionnaire et des partenaires supplémentaires. C'est pour nous un projet de transition et aucune activité automobile n’est envisagée. La Région de Bruxelles-Capitale investit dans ce projet. Avec Circularium, nous voulons nous orienter vers une ville productive, car sans industrie manufacturière, une ville n'a que peu d'avenir. Une journée portes ouvertes est prévue le 28 mars prochain.

La durabilité est partout à l’avant plan. Comment est-elle appréhendée par votre groupe ?

Paul Monville :

La durabilité figure en tête de notre liste des priorités. Sachez que nous produisons 40 % de notre énergie via notamment des installations de panneaux solaires et la géothermie. À relativement court terme, nous allons passer à 50%. Nous venons aussi d’investir dans le stockage d'énergie avec l’installation d’un système de batteries à Kortenberg. Nous avons également élaboré un plan de développement durable en collaboration avec notre partenaire Futureproofed, dans lequel huit différents objectifs sont définis. Nous veillons aussi à intégrer le plus possible des Sustainable Development Goals du plan directeur des Nations Unies. Tout cela représente pour nous un défi majeur. Chacun est conscient qu’il faut faire quelque chose pour la planète, et les entreprises qui en ont les moyens doivent finalement agir.

Avez-vous quelques exemples pratiques à nous donner ?

Paul Monville :

Nous avons récemment rénové un garage à Drogenbos, où une attention particulière a été apportée à la biodiversité. Il y a aussi notre garage Porsche de Mont-Saint-Guibert, dont le toit est couvert de panneaux solaires, et où une vingtaine de bornes de chargement pour véhicules sont installées (avec une capacité prévue pour 50 véhicules). Le bâtiment est quasi neutre en énergie.

D’Ieteren Immo ne semble pas encore très connue. Prévoyez-vous de renforcer votre communication ?

Paul Monville : Il est essentiel d'avoir un plan de communication, car nous recherchons en permanence des clients, des partenariats, des développeurs, etc. La reconnaissance du nom est une chose importante. Nous pensons être une bonne référence dans le secteur. L’Employer Branding est également primordial si nous voulons attirer des talents. Nous sommes heureux de constater que les personnes s’adressent à nous spontanément. Notre stratégie et notre approche à long terme séduisent clairement.