Revive abaisse le seuil d'accès pour les investisseurs

Pendant des années, les fonds immobiliers institutionnels sont restés le domaine exclusif des fonds de pension, des assureurs et des familles fortunées. Le promoteur urbain Gantois Revive veut changer cela. Avec son nouveau Revive Impact Fund, le groupe abaisse le ticket d'entrée minimal de 2,5 millions d'euros à 100 000 euros. Fondateur et executive chairman de Revive, Nicolas Bearelle souhaite ainsi ouvrir l'immobilier et sa stratégie spécifique à un public plus large. Nous nous sommes entretenus avec lui de cette offre, mais aussi de sa lecture des évolutions du marché et des opportunités de croissance qu'il perçoit.

Nicolas Bearelle

Vers un public plus large

Revive est actuellement en pleine levée de capitaux pour son cinquième fonds, le Revive Impact Fund (REIF), et a déjà réuni 65 millions d'euros. Jusqu'à présent, le seuil d'entrée était fixé à 2,5 millions d'euros, ce qui rendait le fonds quasi exclusivement accessible aux family offices et aux investisseurs institutionnels. Cela change désormais : le ticket minimal descend à 100 000 euros. « Nous voulons démocratiser les placements immobiliers », souligne Nicolas Bearelle. « En abaissant fortement ce seuil, nous voulons permettre à davantage de personnes de participer au développement urbain durable et au rendement qui l'accompagne. » Avec le REIF, Revive vise un rendement annuel net attendu de 12 à 13 %. Le fonds reste ouvert aux souscriptions jusqu'à la fin de cette année, puis se poursuit jusqu'en 2035.

Si le groupe peut désormais s'adresser à un public plus large, cela tient selon Bearelle à deux raisons. « D'une part, notre gestionnaire Revive Fund Management (RFM) dispose d'une licence AIFM, ce qui nous permet de structurer et de proposer nos fonds dans un cadre réglementé. D'autre part, nous avons digitalisé le processus d'onboarding. Cela nous permet aussi d'accueillir efficacement des investisseurs plus modestes. » Selon le dirigeant de Revive, cet abaissement du seuil est plus qu'une simple mesure commerciale. « Il souligne la façon dont nous nous positionnons aujourd'hui : non seulement comme promoteur, mais aussi comme plateforme d'investissement dédiée au développement urbain durable. »

Déjà lancé

Le fonds n'investit pas dans des bâtiments isolés, mais dans la reconversion de friches industrielles entières en nouveaux quartiers urbains, comprenant logements, bureaux, coworking et espaces publics. La Belgique reste le marché principal, mais des projets en Pologne et au Portugal font aujourd'hui également partie du portefeuille. Le REIF relève par ailleurs de la classification Article 9 du SFDR, la catégorie européenne la plus stricte pour les fonds à impact. Le fonds est déjà opérationnel. Il compte déjà une série de projets en portefeuille ou en cours d'acquisition, parmi lesquels la reconversion de l'ancien site Solvay de 22 hectares à Neder-Over-Heembeek, le développement résidentiel de 422 logements répartis dans deux tours sur le site d'une ancienne tannerie à Porto (Portugal), ainsi que l'aménagement d'un quartier résidentiel près de Varsovie (Pologne).

L'entreprise mise délibérément sur des projets urbains de plus grande envergure. « Non pas parce qu'ils sont plus prestigieux, mais parce que seuls les développements de grande taille offrent suffisamment d'espace pour combiner des fonctions sociétales avec un modèle économique rentable. Si vous construisez uniquement un immeuble d'appartements, vous ne pouvez guère faire autre chose que vendre des logements », souligne Bearelle. « Nous achetons de grands sites parce que nous pouvons y intégrer aussi des écoles, des crèches, des logements abordables, des parcs et des espaces publics. »

Pas de terrains vierges

Le fait que Revive ne soit pas un promoteur classique tient d'abord à un choix clair : ne jamais construire sur des terrains vierges. Depuis sa création en 2009, l'entreprise ne bâtit pas sur des espaces ouverts, mais se concentre, comme indiqué plus haut, sur la reconversion de sites existants et vieillissants tels que d'anciens terrains industriels, immeubles de bureaux, hôpitaux ou autres infrastructures ayant perdu leur fonction. « Tout ce qui est zone agricole ou n'a jamais été bâti, nous le laissons non bâti. Nous voyons beaucoup plus d'opportunités dans les espaces bâtis vieillissants. » Pour Bearelle, il ne s'agit pas d'un slogan idéologique, mais d'une logique économique et spatiale. « Nous avons besoin d'espace pour la nature, la biodiversité et les loisirs. Il faut donc d'abord regarder ce qui existe déjà et comment on peut le réutiliser. »

Chez Revive, la biodiversité et la désimperméabilisation ne sont pas non plus des considérations secondaires. L'entreprise utilise des drones et des outils d'IA pour réaliser des scans de biodiversité sur les nouveaux sites, afin de cartographier la faune et la flore déjà présentes et de déterminer comment augmenter la valeur écologique d'un terrain. « Nous voulons toujours laisser un site en meilleur état que lorsque nous l'avons acheté », affirme-t-il. Sur la base de ces scans, les master planners et les biologistes déterminent les interventions pertinentes : ajout de verdure et de plantations indigènes, jusqu'à l'aménagement d'une Tiny Forest. Bearelle parle à cet égard d'un bétonnage inversé. « Là où le développement immobilier classique s'accompagne souvent d'une imperméabilisation supplémentaire, nous voulons au contraire ajouter plus de verdure qu'il n'y en avait à l'origine. » Selon Revive, l'entreprise a déjà aménagé environ 100 hectares d'espaces verts supplémentaires sur l'ensemble de SES projets.

La durabilité comme avantage concurrentiel

Il considère donc la durabilité comme un choix stratégique. « Ce n'est toutefois pas un dogme pour nous », insiste-t-il. « Nous constatons qu'elle nous donne accès au capital, au financement bancaire et aux talents. » Cela se traduit même dans la structure du Revive Impact Fund. Trente pour cent de la commission de performance dépend d'objectifs non financiers liés à l'accessibilité financière, à la biodiversité et à la décarbonation. « L'impact doit être mesurable », ajoute encore Bearelle.

Le fait que Revive place la durabilité au centre de sa stratégie ne signifie pas que l'entreprise recherche l'innovation pour l'innovation. Selon Bearelle, les nouvelles techniques doivent surtout déboucher sur un meilleur produit immobilier. « Nous avons arrêté le gaz il y a déjà quinze ans, bien avant que la réglementation ne l'impose », affirme-t-il. « Aujourd'hui, nous regardons déjà plus loin, notamment vers l'empreinte CO₂ du bâtiment lui-même. Nous expérimentons avec des matériaux biosourcés, l'isolation en chanvre et des bâtiments en bois massif contrecollé. » Le fait que d'autres promoteurs adoptent de plus en plus souvent cette approche, il le voit davantage comme un compliment que comme une menace. « Plus d'entreprises font ce que nous faisons, mieux c'est. Cela nous oblige à aller encore un peu plus loin. »

Revive continue également à miser fortement sur la technologie. L'intelligence artificielle est aujourd'hui aussi utilisée pour concevoir des logements mieux adaptés à la demande du marché. « Nous pouvons aujourd'hui déterminer, sur la base de la démographie, du pouvoir d'achat et de la demande du marché, beaucoup plus précisément quel type d'appartement il faut construire. Il y a encore beaucoup de progrès à faire sur ce plan. La réglementation oblige en effet parfois encore les promoteurs à agrandir les logements ou à aménager plus de places de parking que ce que le marché demande réellement. Cela ne fait que renchérir le logement. »

Illustration du projet Saffrou à Audenarde

Concilier impact et rendement

Selon Bearelle, la durabilité ne peut jamais être dissociée de la faisabilité économique. « Nous sommes évidemment une entreprise orientée vers le profit. Mais l'impact sociétal et le rendement ne doivent pas pour autant s'exclure mutuellement. Cela requiert une autre manière de collaborer avec les pouvoirs publics. » Revive s'installe très tôt autour de la table avec les villes, les administrations et les riverains pour examiner quelles fonctions sociétales un projet peut intégrer.

Comme exemple, Bearelle aime citer la reconversion autour de la gare de l'Ouest à Molenbeek. Sur ce site, environ 10 000 m² pouvaient initialement être développés. Après concertation avec la Région bruxelloise, ce chiffre a été porté à 25 000 m². « Cette densité supplémentaire a permis d'ajouter au projet, en plus des appartements privés, quatre-vingt-dix logements sociaux, une crèche, une école et un parc. » Selon Bearelle, c'est précisément là que réside le cœur de l'approche de Revive. « Si les pouvoirs publics demandent des fonctions sociétales supplémentaires qui rapportent moins financièrement, il faut aussi une contrepartie. Davantage de densité, par exemple. C'est la seule façon de garder les projets économiquement viables. »

Le marché belge du logement est structurellement sous pression

Sur le marché immobilier belge, Bearelle se montre particulièrement tranché. Selon lui, la crise actuelle du logement n'est pas un simple creux conjoncturel, mais un problème structurel. « Nous avons besoin de plus de logements, mais surtout d'autres types de logements. » Les ménages se réduisent : aujourd'hui, environ la moitié d'entre eux sont composés de personnes seules. Notre parc de logements existant, lui, reste encore largement composé de grandes maisons et de villas. »

Selon lui, une deuxième évolution vient encore s'y ajouter. « Le nombre de permis de bâtir a diminué d'environ 35 % ces dernières années. On obtient donc moins d'offre à un moment où la demande continue d'augmenter. L'offre et la demande sont complètement déséquilibrées. » Cela explique, selon le fondateur de Revive, pourquoi le marché du logement redémarre malgré des taux d'intérêt plus élevés. « Les taux sont d'ailleurs plus élevés qu'il y a trois ans, mais pour les personnes qui ont besoin d'un logement, ce n'est pas un facteur bloquant. La demande sous-jacente est tout simplement bien plus importante que l'offre disponible. » Selon Bearelle, les pouvoirs publics prennent eux aussi de plus en plus conscience qu'il faut que les choses changent. « L'Europe a pour la première fois un commissaire au logement. On sent partout le même mouvement : les permis doivent aller plus vite, les procédures doivent être simplifiées. Personne ne sait si cela ira assez vite, mais la volonté est bien là, » conclut-il.

La Belgique reste le marché domestique

Bien que Revive soit aujourd'hui également actif en Pologne et au Portugal, la Belgique reste, selon Bearelle, le marché domestique. « Nous sommes une entreprise belge et nous voulons continuer à investir ici. C'est aussi ce qu'attendent nos investisseurs. » Une grande partie des apporteurs de capitaux derrière les fonds sont des familles belges et des acteurs institutionnels, ce qui explique pourquoi l'ancrage local reste un élément important de la stratégie. La nature des projets évolue toutefois. Les grandes friches industrielles en Flandre se font peu à peu plus rares. « Nous avons donc bien fait notre travail au cours des dix-sept dernières années », plaisante-t-il. « Aujourd'hui, nous regardons donc aussi du côté d'anciens hôpitaux, de couvents, d'immeubles de bureaux vieillissants et d'autres sites qui ne répondent plus aux besoins actuels. »

Pour poursuivre sa croissance, le groupe se tourne aussi vers la Pologne et le Portugal. Ce choix de pays n'est pas le fruit du hasard. Revive a analysé différents marchés européens à la recherche de pays disposant encore de suffisamment de friches disponibles, où la concurrence reste relativement limitée et où le modèle de développement belge peut être déployé. « Nous avons aussi regardé du côté des Pays-Bas, de la France, de l'Autriche et de la Suisse. Mais c'est en Pologne et au Portugal que nous avons trouvé suffisamment de sites à reconvertir, ainsi qu'un marché où la propriété du logement, comme en Belgique, est profondément ancrée dans les habitudes. »

Bearelle considère surtout la Pologne comme un marché de croissance affirmé, porté par une Fabryki Mebli Forte expansion économique, l'afflux de capitaux européens et une Fabryki Mebli Forte demande de logements. Le Portugal offre quant à lui un marché résidentiel stable, où Revive peut déployer son expertise dans un environnement où la concurrence spécialisée reste relativement limitée. « Nous pouvions faire deux choses : rester en Belgique et réaliser des développements plus classiques, ou exporter ce que nous faisons ici depuis dix-sept ans », explique le fondateur. « Nous avons toutefois délibérément choisi cette seconde Option . »

Les anciens bureaux, nouvelles friches

Revive considère également la reconversion des bureaux comme une opportunité importante, même si Bearelle avertit que la pratique est souvent plus complexe qu'il n'y paraît. « Beaucoup d'immeubles de bureaux plus anciens ne sont tout simplement pas conçus pour être transformés en logements. Il faut tenir compte de la hauteur sous plafond, de la profondeur du bâtiment, de la circulation et de la structure porteuse. De nombreux bâtiments ne sont techniquement tout simplement pas adaptés. »

À cela s'ajoute, selon lui, un second problème. Les autorités locales veulent de plus en plus souvent conserver les bâtiments existants. « Il est parfois plus judicieux, sur le plan économique et écologique, de démolir un mauvais bâtiment pour en reconstruire un bien meilleur. Mais si le propriétaire continue d'en demander le prix d'un bâtiment parfait, les transactions ont alors du mal à se concrétiser. »

Par Francis Muyshondt